현재 업무를
소개해주세요.
2017년 신한리츠운용의 창립 멤버로 입사해 지금까지 그레이츠 판교, 더프라임타워, 트윈시티남산, 신한L타워 등 10건의 오피스에 투자하며 회사와 함께 성장했습니다. 이러한 경험을 살려 2022년 신한리츠운용 최초의 블라인드펀드 업무를 시작해 핵심운용역으로서 딜 소싱부터 클로징까지 수반하는 협상 업무를 담당합니다. 기관투자자에게 정기적으로 시장 동향을 보고하는 등 커뮤니케이션도 진행하고요.
블라인드펀드가 무엇인가요?
투자금을 미리 모집해두고 투자 자산을 물색하는 펀드를 말합니다. 투자할 자산을 정한 후 투자금을 모집하는 일반적인 프로젝트 펀드와는 순서가 다르죠. 신한리츠운용이 상장한 신한알파리츠는 우리나라의 대표적인 오피스 리츠로 시장에 인식될 만큼 중대형 규모 오피스에 특화돼 있는데요, 오피스 포트폴리오를 다변화하는 차원에서 중소형 오피스로도 영역을 넓혔습니다. 그리고 시장 변화에 빠르게 대응하고자 블라인드펀드 방식을 택했죠. 기관투자자를 모집해 2022년 12월 약정을 체결했으며 현재 가망자산 발굴과 투자를 진행 중입니다.
블라인드펀드 개요
펀드명 신한중소형오피스밸류애드 위탁관리 모자형 부동산 투자회사
체결일 2022년 12월 21일
약정총액 580억 원
투자자 중소기업중앙회, 신한라이프, 신한캐피탈, 교보리얼코, 신한리츠운용
블라인드펀드 개요
펀드명 신한중소형오피스밸류애드 위탁관리 모자형 부동산 투자회사
체결일 2022년 12월 21일
약정총액 580억 원
투자자 중소기업중앙회, 신한라이프, 신한캐피탈, 교보리얼코, 신한리츠운용
투자 진행 과정이 궁금합니다.
블라인드펀드가 조성되면 3년의 투자 집행 기간이 부여됩니다. 이 기간 동안 운용역은 시장에 투자 가이드라인을 소개하고 자산을 발굴하죠. 가망자산을 찾으면 투자기관 보고, 매도인과 MOU 체결, 전문가를 동반한 자산 실사를 거칩니다. 이후 국토교통부로부터 영업 인가를 받아 부동산 자산에 투자합니다. 투자 완료 이후 5~7년간 부동산 자산관리를 통해 가치를 극대화한 이후 매각함으로써 블라인드펀드 사이클이 종료됩니다.
지난해 2개의 오피스에 투자했다고 들었습니다.
네! 신용산역과 강남역 소재의 오피스에 투자를 진행했습니다. 급격한 금리 상승으로 인해 자산 가격의 하방 압력을 받은 중소형 오피스를 비교적 염가에 취득해 성공적인 투자였다고 판단합니다. 향후 임대차를 개편해 기존 대비 30% 이상 수익률을 개선하는 가치 부가 전략을 실행할 예정입니다.
용산 아스테리움
서울 용산구 한강로2가 219
오피스 층(2~8층) 매입 완료
KG타워
서울 강남구 테헤란로5길 7
지분 투자 완료
블라인드펀드를 운용하면서
가장 신경 쓰는 부분은 무엇인가요?
투자자와 굳건한 신뢰를 쌓는 것입니다. 투자기관이 우리를 믿고 자금을 투자한 만큼 이익을 극대화하기 위해 올바른 투자처와 의사결정 판단을 제공해야 합니다. 건전하고 투명한 부동산 투자로 더 많은 투자자들에게 우리를 알리고 싶습니다.
많은 업무를 진행했을 텐데 특별히 기억에 남은 순간이 있나요?
올해 초 기억이 한 가지 떠오르는데요, 지난 1년간 중소형 오피스 자산 딜소싱을 위해 자산운용사, 대형 자문사, 로컬 중개법인과 일반 법인까지 찾아다니며 정보를 샅샅이 수집했습니다. 한 자문사와의 미팅에서 “시장에 나와 있는 중소형 오피스는 신한리츠운용이 이미 다 검토했다”는 말을 듣고 열심히 투자 자산을 찾은 그간의 노력을 인정받은 것 같아 내심 뿌듯했습니다.
신한인으로서 자부심을 느끼는 점이 있다면요?
내부통제 시스템에 큰 자부심을 느낍니다. 과거 몇 년간 저금리 기조로 부동산 시장이 과열되면서 다수 운용사가 자기자본을 투자해 부당 이익을 챙긴 사례가 드러나고 있습니다. 운용사의 본분인 고객 자산 운용 의무를 등한시했기에 각종 부실이 발생하고 투자기관의 불신까지 생긴 상황입니다. 신한리츠운용은 투자심의위원회, 리스크관리위원회와 같은 의사결정기구를 운영해 이와 같은 리스크를 관리하고 있습니다. 철저한 내부통제 시스템이 ‘스캔들 제로’의 비결이라고 생각합니다.
앞으로의 목표를 말씀해주세요.
블라인드펀드를 성장시키는 것입니다. 경쟁 리츠사는 2017년부터 블라인드펀드를 조성해 지난해까지 약 10배 성장을 이뤘는데요, 이 사례를 벤치마킹해 꾸준한 성장을 이뤄나가고자 합니다. 장기적인 목표는 부동산 유동화를 원하는 기업고객과 리츠 투자를 하려는 개인고객이 꼭 필요로 하는 부동산 투자 솔루션을 제공하는 것입니다. 부동산 투자 시장은 아직도 정보의 비대칭으로 인해 폐쇄적이고 개별적입니다. 남들이 시도하지 않았거나 선뜻 나서기 어려운 프로젝트를 먼저 경험해 차별화된 트랙 레코드를 쌓아나가고자 합니다.
시장보다 한발 먼저 움직이고 시장에 공개되지 않은 딜을 발굴해 누구나 투자하고 싶어 하는 리츠 상품을 꾸준히 만들겠습니다.
