재건축 아파트의 가치 상승, 기다려야 할까요?

돈 워리 상담소

2025.09

최근 분당 신도시 정비 선도지구에 대한 시장의 반응이 뜨겁습니다. 내 아파트가 재건축 호재를 맞았다면 팔지 아니면 더 보유할지 고민이 될 텐데요, 부동산 입지 전문가 김학렬 소장에게 의견을 물었습니다.

분당에서 신혼살림을 시작해 7억 5000만 원 정도 되는 아파트를 보유하고 있습니다. 현재 아파트가 1기 신도시 정비 선도지구에 선정돼 재건축이 진행 중인데요, 최근 공사비 급등으로 재건축 아파트에 대한 추가 분담금 이야기가 많아 걱정이에요. 집을 매도하고 장모님이 살고 있는 판교로 이사를 가야 할지 아니면 재건축 후 가치 상승을 할 때까지 기다려야 할지 고민입니다. 성남시에서 임대주택 비율을 조정해 사업성을 개선해준다는 기사도 있어 생각이 더 많아지네요. 어느 쪽이 더 현명한 선택일까요?

“팔고 이사 갈까, 재건축을 기다릴까?” 집을 소유한 분들이라면 한 번쯤 해봤을 법한 고민입니다. 오늘은 사연자님 사례에 맞춰 분당 선도지구 재건축 추진 뉴스와 판교 집값 흐름을 종합해 실속 있는 선택법을 제안해드릴게요.

가장 먼저 현재 84㎡ 아파트 시세를 비교해보면 분당 구축은 7억 5000만 원, 판교 구축은 푸르지오그랑블 등 최고급 아파트 기준 23억 원 정도입니다. 여기서 핵심은 분당 구축이 재건축을 통해 신축 아파트가 되면 판교보다 높은 시세를 예상할 수 있다는 점이에요. 재건축한 신축 아파트의 값은 2030년 입주 시 20~25억 원에 다다를 것으로 보입니다.

🏗️ 분당 재건축 아파트의 강점

분당 재건축 신축 아파트가 우위를 점한다고 생각하는 데는 몇 가지 이유가 있습니다. 우선 3.3㎡당 6000~7000만 원의 분양가로 판교 구축(지난 6월 판교 푸르지오그랑블 매매가 기준 9103만 원) 대비 신축 프리미엄을 지닙니다. 또 하이엔드 건설사가 시공을 맡아 최고 60층의 초고층으로 지어진다는 점도 눈길을 끌죠. 이뿐만 아니라 용적률 400% 적용으로 대단지가 조성되며, 최신 설비는 물론 장수명주택인증을 적용해 고품질 아파트가 탄생할 전망입니다.

이에 반해 판교 아파트에는 몇 가지 한계점이 존재합니다. 2000년대 말에서 2010년대 초에 건축한 곳이 많아 2030년이면 약 20년 차로 노후화가 진행된다는 점, 추가적인 신축 공급의 한계로 구축 의존도가 지속적으로 이어진다는 점 등이 대표적으로 분당 신축 아파트 대비 상대적으로 매력도가 낮죠. 현재 자산과 2030년 예상 자산 가치를 비교해 다음과 같은 3가지 시나리오를 작성하면 향후 순자산 증가치를 한 눈에 확인할 수 있습니다.

미래 계획과 재정 상황 등 종합적인 고려 필요

2025년 현재 신축과 구축 아파트의 시세 차이가 역대 최대로 벌어지고 있습니다. 분당의 아파트가 신축으로 재탄생한다면 판교 구축과의 격차는 더욱 벌어질 것입니다. 또 분당은 1기 신도시 정비사업의 중심지이자 BBD(Bundang Business District)로 불리는 수도권 최고의 업무지구입니다. 전국에서 손꼽는 명문 학군지기도 하죠. 테크노밸리를 앞세운 판교도 훌륭한 지역이지만 거주지로서의 완성도는 분당이 더 높다고 생각합니다. 따라서 재건축 후에는 입지 경쟁력의 역전까지도 예상합니다. 아울러 분당 재건축 신축 아파트의 경우 30년 만에 대규모 공급이긴 하나 선도지구 위주로 제한적이기에 공급의 희소성이 높습니다. 반면 판교 구축의 물량은 계속 늘어나는 구조입니다.

👍🏻 분당 재건축 아파트를 추천하는 이유

자산 증가 폭, 시세 역전 가능성, 추가 투자 부담, 거주 연속성 등 여러 가지 사항을 따져봤을 때 분당 재건축 아파트를 유지하길 추천합니다. 다만 분담금이 4억 원 이상 발생 시 현금 흐름 부담이 과중한 경우, 판교 테크노밸리가 직장이거나 직주근접이 절실한 IT 종사자, 2030년까지 5년 대기가 어려운 생애주기라면 매도를 고려해봐도 좋겠습니다. 만약 재건축 아파트를 유지하기로 했다면 몇 가지 체크해야 할 부분이 있습니다.